Unter Luxuswohnungen versteht man Wohnungen, die besonders aufwendig gestaltet und ausgestattet sind. Werden diese verbilligt an Angehörige vermietet, ist im ersten Schritt zu prüfen, ob der Mietzins der ortsüblichen Miete entspricht.

Liegt dieser unter 66 % (50 % seit 2021), muss in eine entgeltliche und unentgeltliche Überlassung aufgeteilt werden. Die Werbungskosten sind nur anteilig zu berücksichtigen.
Im zweiten Schritt ist die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen. Dies gilt für eine Luxuswohnung unabhängig davon, ob der Mietzins unter oder über 66 % (unverändert in 2021) liegt. Bei Aufteilung der Überlassung ist eine Überschussvorhersage nur für den entgeltlichen Teil durchzuführen. Verluste werden nicht anerkannt, wenn die Vorhersage negativ ist. Ergibt sich ein Überschuss, so bleiben nur die Aufwendungen für den unentgeltlichen Teil unberücksichtigt. Liegt eine voll entgeltliche Vermietung vor, ist auch die Prognose mit den kompletten Aufwendungen durchzuführen. Auch hier führt ein Totalverlust zur Nichtberücksichtigung der Verluste, im Gegensatz zu einer positiven Überschussprognose, bei der die Aufwendungen voll abgezogen werden können.
Aktuell ist beim BFH ein Verfahren anhängig, bei dem drei komplett finanzierte Einfamilienhäuser an die eigenen Kinder bzw. deren Ehegatten verbilligt vermietet werden. Die Wohnfläche beträgt weit mehr als 250 qm, womit die Merkmale einer Luxuswohnung vorliegen können. Strittig ist, ob hier bei entgeltlicher Vermietung (ab 66 % der ortsüblichen Miete) trotzdem eine Totalgewinnüberschussprognose erstellt werden muss.