Entsteht im Zusammenhang mit der Veräußerung einer Immobilie eine Vorfälligkeitsentschädigung aufgrund einer vorzeitigen Ablösung des Darlehens, stellt sich die Frage, ob diese ebenso wie die Schuldzinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden kann.

Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs und der Finanzverwaltung überwiegt der Zusammenhang mit der Veräußerung. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist danach ggf. lediglich im Rahmen der Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts als Veräußerungskosten zu berücksichtigen.

Das Finanzgericht Köln hatte über den Werbungskostenabzug einer Vorfälligkeitsentschädigung zu entscheiden, wenn der nach Tilgung des Darlehens verbleibende Erlös aus einer Veräußerung zur Entschuldung anderer Immobilien genutzt wurde und damit zu niedrigeren Werbungskosten bei den anderen Vermietungsobjekten führt.

Das Gericht entschied, dass ein Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten bei den verbleibenden Vermietungsobjekten möglich ist, wenn bereits bei Verkauf (z. B. im Kaufvertrag) unwiderruflich über den verbleibenden Betrag zur Tilgung eines Darlehens für ein bestimmtes anderes Objekt verfügt wird. Wird der Kaufpreis, wie im vorliegenden Fall, zunächst selbst vereinnahmt und erst darauffolgend über die Teilablösung einzelner Darlehen entschieden, überwiegt der Zusammenhang mit der Veräußerung und ein Werbungskostenabzug bei den Vermietungseinkünften ist nicht möglich.

Was als Abschluss der energetischen Maßnahme zu verstehen ist, hat der Gesetzgeber im EStG nicht definiert. Hierunter versteht man, dass eine energetische Maßnahme erst dann i.S.v. § 35c Abs. 1 Satz 1 EStG als abgeschlossen, wenn nicht nur die Leistung vollständig – nicht nur in Teilbereichen – erbracht ist, sondern der Steuerpflichtige auch eine Rechnung (Schlussrechnung, keine Rechnung über Teilleistungen) erhalten hat und der gesamte Rechnungsbetrag auf das Konto des Leistungserbringers einbezahlt worden ist.

Nach Ansicht des Finanzgerichts München ist die Maßnahme noch nicht abgeschlossen, wenn zwar der Einbau erfolgt ist, für die Schlussrechnung aber mehrjährige Ratenzahlungen vereinbart worden sind und die letzte Rate erst in einem künftigen Veranlagungszeitraum fällig ist. Revision wurde eingelegt und ist beim Bundesfinanzhof (BFH) unter dem Aktenzeichen IX R 31/23 anhängig.

Pro­zess­kos­ten zur Er­lan­gung eines (hö­he­ren) nach­ehe­li­chen Un­ter­halts sind laut BFH bei der Ein­kom­mens­be­steue­rung nicht als Wer­bungs­kos­ten ab­zieh­bar, auch wenn der Un­ter­halts­emp­fän­ger die Un­ter­halts­zah­lun­gen im Rah­men des so­ge­nann­ten Re­al­split­tings ver­steu­ern muss.

Unterhaltszahlungen seien dem Privatbereich zuzuordnen, entsprechend auch die zu ihrer Erlangung aufgewendeten Prozesskosten. Steuerrechtlich würden die Unterhaltszahlungen nur und erst dann relevant, wenn der Geber mit Zustimmung des Empfängers einen Antrag auf Sonderausgabenabzug stelle (sogenanntes Realsplitting). Zuvor verursachte Aufwendungen des Unterhaltsempfängers – im Streitfall in Form von Prozesskosten zur Erlangung von Unterhalt – könnten keine Werbungskosten bei den sonstigen Einkünften im vorliegenden Urteilsfall sein.

Der BFH hat dennoch über die Klage nicht abschließend entschieden, sondern die Sache an die Vorinstanz zur erneuten Entscheidung zurückverwiesen. Denn das FG habe keine ausreichenden Feststellungen dazu getroffen, ob die streitbetroffenen Prozesskosten gegebenenfalls als außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt werden könnten.

Der Kläger kaufte im September eine Immobilie zum Preis von ca. 38.000 EUR, die sich in einem sehr schlechten Zustand befand. Im Anschluss wurde diese Immobilie befristet für ca. vier Jahre vermietet. Ferner war eine Kernsanierung oder der Abriss der Immobilie geplant. Im Jahr nach der Anschaffung kam es durch einen Kurzschluss zum Brand, der einen großen Schaden verursachte. Der Kläger erklärte in seiner Steuererklärung einen Überschuss der Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung, aufgrund der hohen Erhaltungsaufwendungen. Diese umfassten ca. 14.000 EUR für die Brandschadenbeseitigung und ca. 11.000 EUR für die Erneuerung der Fenster und der Stromversorgung.

Das Finanzamt betrachtete diese Aufwendungen in voller Höhe als anschaffungsnahe Herstellungskosten und erkannte die Aufwendungen nur in entsprechend höherer Abschreibung als Werbungskosten an.  

Die Klage hiergegen hatte zumindest teilweise Erfolg. Die Kosten für die Brandschadenbeseitigung (14.000 EUR) sind hier als Werbungskosten sofort abzugsfähig. Die übrigen Erhaltungsmaßnahmen (11.000 EUR) waren hier jedoch als Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen. 

Nach zähem Ringen wurde nun das Wachstumschancengesetz am 22.03.2024 endlich auf den Weg gebracht. Folgende wichtige Änderungen sind für die Einkommenssteuer für Überschusseinkünfte verblieben:

·     Elektro-Dienstfahrzeuge: Ansatz von ¼ des Bruttolistenpreises bei Elektrofahrzeugen bis 70.000 Euro Bruttolistenpreis ab 2024 und 

·      Streichung der Mindestreichweite für Hybrid-Elektro-Dienstwägen

·      Anhebung des Pauschbetrags für Übernachtung von LKW-Fahrern von 8 Euro auf 9 Euro ab 2024

·      5 % degressive AfA (vom Restbuchwert) für Wohngebäude mit Herstellungsbeginn ab dem 01.10.2023 bis 31.12.2029 (Bei Anschaffung muss das Gebäude spätestens im Folgejahr der Fertigstellung angeschafft worden sein.)

·      Weitere Anhebung der Grenzen für die Sonderabschreibung im Wohnungsneubau (§ 7b EStG) auf Baukosten von höchstens 5.200 Euro und einer Bemessungsgrundlage von höchstens 4.000 Euro sowie

·      Verlängerung der Regelung (§ 7b EStG) bis 30.09.2029

·      Freigrenze von 1.000 Euro für private Veräußerungsgeschäfte ab 2024 (bisher 600 Euro)

·      Fünftelungsregelung von Abfindungen usw. muss ab 2024 nur noch mit der Einkommensteuerveranlagung

·      Langsamere Minderung des Versorgungsfreibetrags

·      Geringere Abschmelzung des Altersentlastungsbestrags

·      Längere Anpassung des Übergangszeitraums bei der Rentenbesteuerung

·      Verlustvortrag nach Ausschöpfung des Sockelbetrags von 1 Mio. bzw. 2 Mio. Euro (bei Zusammenveranlagung) nun noch in Höhe von 70 % möglich (statt bisher 60 %)

Folgende Änderungen haben es nicht ins Gesetz geschafft:

·      GWG-Grenze bleibt bei 800 Euro

·      1.000 Euro – Freigrenze für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

·      Verpflegungspauschalen bleiben bei 14 Euro und 28 Euro

·      steuerlichen Verlustrücktrag bleibt bei zwei Jahre

·      Förderung der energetischen Sanierung mit 7 % verbleibt